Immobilier : Comment bien optimiser sa fiscalité ?

Comme nous vous l’avons déjà présenté sur InvestKnow, le domaine de l’immobilier est l’un des quatre grands piliers sur lesquels baser votre stratégie d’investissement intelligent. Dans cette optique, vous pourrez tôt ou tard en passer par l’étape de la location immobilière. Dans ce cas, en tant qu’investisseur, votre objectif est d’acheter un bien immobilier et de proposer celui-ci à la location. Les revenus générés par cette mise en location sont des revenus fonciers. Comme tous types de revenus, ils sont imposables. Ainsi, pour vous aider à gérer au mieux vos acquisitions et votre gestion comptable, InvestKnow vous révèle comment optimiser sa fiscalité dans le domaine immobilier. 

Les revenus fonciers issus de locations non meublées

Dans le secteur de l’immobilier, on distingue plusieurs grandes voies pour générer des revenus. La plus courante pour un investisseur débutant est la location d’un bien non meublé. S’il s’agit de votre premier achat immobilier destiné à l’investissement, vous pourrez probablement commencer par ce type de location. Dans ce cas de figure, vous pouvez alors vous pencher sur l’optimisation de la fiscalité. En France, optimiser sa fiscalité est tout à fait légal. Il convient simplement de le faire en respectant les lois. 

Pour optimiser la fiscalité des revenus fonciers générés par des locations non meublées, vous devrez choisir attentivement votre régime d’imposition. On distingue ainsi deux grands régimes : 

• Le régime micro-foncier : Le régime micro-foncier est uniquement applicable sous deux conditions. Tout d’abord, le montant annuel des loyers encaissés ne doit pas excéder 15 000 €. Par ailleurs, seules les propriétés urbaines et rurales ordinaires sont éligibles à cette forme d’imposition, ce qui exclut les biens classés monuments historiques ou les biens possédés sous le statut de la nue-propriété. 

Le régime micro-foncier ne permet pas de déduire de charges de ces revenus. Il permet cependant un abattement fiscal de 30% sur l’ensemble des revenus locatifs. 

• Le régime foncier au réel : Le régime réel est le régime obligatoire lorsque vos revenus annuels dépassent les 15 000 € ou si vous êtes exclu de régime micro-foncier. Vous pouvez également faire la demande pour accéder à ce régime par vous-même. Le régime foncier au réel vous permet de déduire certaines charges de vos revenus (frais de gestion, taxe foncière, intérêts de l’emprunt ayant servi à financer le bien…). 

Ce régime vous permet également de générer des déficits fonciers si vos dépenses imputées à la gestion du bien dépassent les revenus générés par ce dernier, dans la limite de 10 700 €. 

Si vous louez un bien sans effectuer de travaux importants et sans être en situation de déficit foncier, vous pourrez alors vous tourner vers le régime micro-foncier.

Découvrez également comment bien choisir votre bien immobilier pour la location. 

Les revenus générés en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le deuxième grand cas de figure de l’investissement dans l’immobilier est la mise en location d’un bien meublé. On fait alors la distinction entre le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur Meublé Professionnel (LMP). Afin d’être éligible aux revenus locatifs en tant que LMNP, le logement doit impérativement contenir une liste précise d’équipements et de meubles nécessaires à la vie du locataire. Par ailleurs, le statut de LMNP doit respecter les conditions suivantes :

• Les revenus annuels générés par la location des biens meublés ne doivent pas excéder 23 000 €.
• Les revenus annuels générés par la location des biens meublés ne doivent pas dépasser 50% du revenu global du foyer fiscal. 

Si vous respectez ces conditions, vous êtes alors éligible au statut de LMNP. La première étape est de déclarer votre nouvelle activité. En effet, les revenus générés par la location de biens meublés doivent être déclarés comme une société en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

Le LMNP dispose de deux grands régimes fiscaux vers lesquels il peut se tourner :

• Le régime micro-BIC : Le régime micro-BIC est le régime le plus courant. C’est en effet une solution simple qui permet de se passer d’un comptable. Dans le cas du régime micro-BIC, un abattement de 50% est appliqué sur le montant des revenus locatifs meublés. Cet abattement est censé correspondre à l’ensemble des frais engagés par le propriétaire dans le cadre de la gestion du bien. Si cette solution est simple, elle n’est cependant pas optimale. 

Le régime réel simplifié : Pour bien optimiser sa fiscalité en tant que LMNP, le régime réel simplifié est la solution à privilégier. La gestion de ce régime est plus compliquée. Il vous faudra prévoir les services d’un comptable, dont les honoraires sont déductibles en tant que charge. Le régime réel simplifié permet de déduire chacune des charges réelles imputables à la gestion du bien. Cette solution est donc idéale si les charges engagées excèdent 50% des revenus générés par le bien. Comme dans le cas du régime foncier au réel, le réel simplifié permet également d’avoir recours à un déficit foncier dans la limite de 10 700 €.

Pour bien s’y retrouver et suivre au mieux son budget, ne manquez pas notre InvestBoard : 

Optimiser sa fiscalité dans le domaine immobilier en tant qu’entreprise ou en tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Enfin, la dernière grande voie pour optimiser sa fiscalité dans le domaine immobilier est de professionnaliser son activité. On distingue alors deux grands cas de figure. Il est tout d’abord possible de passer du statut de LMNP à celui de LMP. En parallèle, il est également possible de créer une société spécialisée : une Société Civile Immobilière ou SCI. 

La fiscalité en tant que Loueur Meublé Professionnel

Le statut de Loueur Meublé Professionnel est à envisager lorsque vous prévoyez d’investir massivement dans l’immobilier. En effet, pour pouvoir prétendre à ce régime fiscal, vous devrez respecter deux conditions :

• L’ensemble des revenus générés par vos biens immobiliers locatifs meublés doit excéder 23 000 €. 
• L’ensemble de ces revenus doit être supérieur à l’ensemble des autres revenus de votre foyer fiscal. 

Comme vous pouvez le constater, ces conditions nécessitent de lourds investissements et ne permettront pas à tous les investisseurs de prétendre à ce régime. Il convient par ailleurs de prendre en compte que les obligations comptables nécessitent l’intervention d’un professionnel. 

Le passage du statut LMNP à celui de LMP ne peut se faire que si ces deux conditions sont réunies. 

Le statut de Loueur Meublé Professionnel est avantageux, car il vous permet de ne pas être soumis à l’Impôt sur la Fortune sur les biens concernés. Ces derniers sont considérés comme des biens professionnels et ne peuvent donc plus être associés à votre patrimoine imposable. En parallèle, ce régime vous permet d’avoir recours à un déficit foncier sans limitation de montant. 

La fiscalité avec une SCI

Enfin, l’investisseur peut se tourner vers la dernière méthode d’optimisation fiscale : la Société Civile Immobilière, ou SCI. Une SCI est une société qui ne peut être créée que par deux personnes minimum. Dans un foyer fiscal, l’investisseur peut ainsi associer son conjoint à la formation de cette société. Passer par la voie de la SCI a deux grands avantages. Tout d’abord, cela vous permet de faciliter la transmission de votre patrimoine à vos héritiers. Par ailleurs, il est possible de choisir entre deux régimes d’imposition selon ses préférences. 

Voici les deux grands régimes auxquels une SCI peut être soumise :

• SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : Dans le cas d’une SCI soumise à l’IR, chaque associé de la SCI doit payer des impôts sur le revenu équivalent à sa quote-part de résultats générés par la SCI. Cela veut dire que, au sein de la SCI, le capital est partagé entre les associés. En fonction de ce capital, chaque associé reçoit un pourcentage des revenus générés. Il incombe ensuite à chacun de s’acquitter de son propre impôt sur le revenu. 
• SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : Dans le cas d’une SCI soumise à l’IS, la SCI est considérée comme une entité fiscale, ce qui veut dire qu’elle est soumise à l’impôt sur le résultat net. L’imposition est à hauteur de 15 ou 25% selon les revenus générés. Par la suite, chaque associé peut choisir de se verser ou non des dividendes. Les dividendes versés sont imposables. 

Avec une multitude de voies possibles et de nombreuses manières d’envisager sa fiscalité, le domaine de l’immobilier peut convenir à tous les profils d’investisseurs. Il est impératif de bien étudier les différents régimes possibles avant de concrétiser son projet. Tous nos autres guides de ce secteur sont disponibles sur notre blog. 

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