L’un des principaux piliers de l’investissement intelligent est évidemment l’immobilier. C’est le secteur qui revient bien souvent en première position lorsqu’on parle de possibilités d’investissement. Et pour cause, le secteur de l’immobilier est porteur. Investir dans la pierre est presque toujours synonyme de plus-value sur le long terme. Il est en effet rare qu’un bien déprécie au fil des années. Cependant, afin de maximiser les gains de son investissement, il est important de bien sélectionner son bien immobilier. Alors, afin de vous aider à faire le meilleur choix, InvestKnow vous révèle comment bien choisir son investissement locatif.

Les trois règles d’or : l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement

S’il existe un gimmick bien connu pour l’investissement immobilier, c’est bien celui-ci : l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. La tournure de phrase peut faire sourire, mais elle revêt pourtant une importance capitale. En effet, dans le domaine de l’immobilier, et plus particulièrement pour l’investissement locatif, l’emplacement est la clé de voûte de la réussite du projet.

Cela s’explique par plusieurs facteurs. Tout d’abord, l’emplacement du bien par rapport aux aires urbaines d’importance autour a un rôle important. Un bien situé en périphérie abordable d’une ville d’influence permettra de limiter le taux de vacance locative, car il offre une piste de logement moins onéreuse aux habitants de l’agglomération que la ville intra-muros. Le deuxième facteur qui souligne l’importance de l’emplacement est la facilité d’accès aux commodités que cela peut apporter. Ainsi, un logement proche des transports en commun sera plus attractif qu’un bien isolé.

De manière globale, InvestKnow vous conseille d’étudier impérativement l’emplacement du bien avant de faire une quelconque offre d’achat. Le meilleur moyen de se pencher sur le sujet est de se rendre sur place. Différents critères peuvent être contrôlés :

–          Facilité d’accès aux transports en commun ;

–          Présence de commerces et commodités aux alentours ;

–          État général du bâtiment ;

–          Proximité avec une aire urbaine d’influence.

Gardez toujours à l’esprit que le meilleur moyen de savoir si l’emplacement est idéal est de se mettre dans la peau de votre locataire type.

La quatrième édition de la newsletter contient une méthodologie pour savoir comment bien déterminer l’emplacement de son bien immobilier. Pour en profiter, vous pouvez vous inscrire et accéder gratuitement à toutes les anciennes éditions. Une fois votre compte client créé, vous pourrez découvrir en quelques clics la liste complètes des critères à vérifier pour choisir son emplacement.

Un choix malin : l’investissement dans l’ancien

En parallèle de la sélection de l’emplacement, le deuxième critère que nous pouvons vous donner pour bien choisir son investissement locatif est de réfléchir aux conditions fiscales liées. Dans ce domaine, il y a deux grandes écoles. D’une part, certains investisseurs préfèrent se tourner vers le neuf et les avantages qui y sont liés tels que les frais de notaire réduits. Mais si acheter dans le neuf peut se révéler intéressant, l’investissement dans l’ancien est également une opportunité à étudier.

En effet, lors de l’achat d’un bien immobilier en vue d’un investissement locatif, l’acquisition dans l’ancien présente un avantage non négligeable : la possibilité de défiscaliser. En France métropolitaine, plusieurs dispositifs permettent de défiscaliser sur un bien acquis dans le cadre d’un investissement locatif.

En premier lieu, il est possible de passer par le dispositif Denormandie. Celui-ci garantit, selon la localisation géographique du bien, de pouvoir défiscaliser les travaux réalisés dans le cadre de sa rénovation. De cette manière, il est possible de limiter les coûts de réhabilitation et les frais engrangés de manière plus large.

Depuis 2022 et en vigueur jusqu’à 31 décembre 2024, le dispositif Loc’Avantages consiste de son côté à signer une convention avec l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat). Cette convention définit une durée minimale de mise en location du bien, ainsi que plusieurs autres critères, en échange d’une réduction d’impôts.

Outre-mer, les particuliers peuvent profiter des dispositifs Girardin pour bénéficier de réduction d’impôts en échange de la création de logements sociaux.

Mais les vrais régimes de défiscalisation intéressants et qui permettent un important levier sont bien différents de ces dispositifs. Il s’agit des Locaux Meublés Non Professionnels en régime réel simplifié, du régime Micro Bic et des revenus fonciers et micro fonciers au réel. Vous pourrez les découvrir très prochainement dans un article dédié.

La taille du bien en lien avec l’emplacement

Le troisième critère à connaître pour savoir comment bien choisir son investissement locatif est la mise en relation de la taille du bien avec l’emplacement. En effet, selon l’emplacement sélectionné pour votre achat, il est impératif de sélectionner un bien immobilier dans des dimensions adaptées en conséquence. Pour illustrer ce propos, nous pouvons prendre le cas d’un appartement situé à proximité de la fac de votre ville. Dans ce cas de figure, vous aurez de grandes facilités à louer celui-ci si c’est un studio ou un T2. En effet, le loyer associé sera alors plus adapté à un étudiant qui souhaite vivre à proximité de son lieu d’enseignement.

Par extension, un phénomène similaire peut être observé si vous réalisez votre investissement locatif dans une zone résidentielle. Vous pourrez alors vous tourner vers des appartements avec plusieurs chambres afin de convenir aux familles qui recherchent le calme.

En somme, la taille du bien doit être soigneusement mise en relation avec l’emplacement afin de pouvoir proposer une offre locative logique et adaptée au marché local.

Comment bien choisir son investissement locatif : les critères bonus à prendre en compte

Enfin, le dernier point à observer impérativement dans la sélection de son bien immobilier réside dans les différents avantages que présente le logement. Par exemple, lors d’un achat dans une copropriété, il est souvent possible d’acquérir une cave, une place de parking ou encore un garage complémentaire. Si ces acquisitions représentent un investissement supplémentaire au moment de l’achat, elles peuvent également se révéler très intéressantes sur le long terme. En effet, il sera alors possible de revaloriser le bien en conséquence. Le loyer supplémentaire sera alors un retour sur investissement intéressant, et la valeur foncière détenue sera également plus importante.

Les critères que vous pouvez considérer comme des points forts du logement peuvent prendre différentes formes : combles aménagés, balcon, dépendances, jardin… Chaque détail du bien peut avoir ses avantages. Il est alors intéressant de se pencher de manière précise sur chaque bien immobilier envisagé afin de déterminer celui qui vous sera le plus intéressant sur le long terme.

En tant qu’investisseur, l’achat se fait sur la base de mètres carrés. Par la suite, ces points bonus peuvent se révéler être de véritables sources importantes de profit. Par exemple, des combles aménageables de 18 m² vendues à 2 000 €/m² peuvent être interprétés de deux manières. Pour une famille, cela peut représenter une occasion d’acheter à moindre coût une pièce supplémentaire. Pour l’investisseur, cela représente en revanche une magnifique manière de réaliser une plus-value d’au minimum 36 000 € lors de la revente.

L’enveloppe thermique du bâtiment ainsi que l’état de la copropriété sont également des points à surveiller, afin de ne pas devoir débourser des sommes imprévues après l’acquisition du bien.

Ainsi, si vous vous demandiez comment bien choisir son investissement locatif, vous connaissez maintenant les règles d’or à suivre. Retenez bien que l’emplacement est toujours le critère le plus important dans la sélection d’un bien immobilier. Autour de celui-ci, vous pourrez alors utiliser les autres critères d’inspection pour déterminer le meilleur investissement dans la pierre à réaliser.

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